Wohnungskauf — Box vs. Verkauf

10-Jahres-Vermögensvergleich für Selbstnutzer mit ETF-Depot. Der Box-Spread-Zins kommt live aus der EUR-Kurve.

Kaufpreis EUR

€

Stadt

Annahmen anpassen

Hypothek (% vom Preis) 80%

Sollzins 3.85%

Tilgung 2.0%

Wertsteigerung Wohnung 2.0%

Depotrendite 6.5%

Nicht realisierter Gewinn im Depot 40%

Termingeschäft-Verlustverrechnung · Box-Verlust ↔ Kapitalerträge nach JStG 2024 (26,375%)

Selbstnutzung — Hausgewinn nach 10 Jahren steuerfrei. Mit aktivierter Verlustverrechnung wird der Box-Zins gegen Kapitalerträge bei 26,375% verrechnet.

Verlustverrechnung aktiv — Pfad A profitiert von +€17,495

A · Box-Spread 2.54%

€1,614,181

Wohnung netto: €460,337
Depot nach Steuer: €1,435,707
Box-Schuld bei Rollover: −€299,357
Aufgelaufener Box-Zins: €66,332

B · Verkauf

€1,494,784

Wohnung netto: €460,337
Depot nach Steuer: €1,034,447
Steuer beim Verkauf t=0: −€27,484
Bruttoverkauf t=0: €260,509

C · Alles cash

€915,517

Wohnung (kein Kredit): €914,246
Depot nach Steuer: €1,272
Steuer beim Verkauf t=0: −€98,249
Bruttoverkauf t=0: €931,274

Komfortable Depotgröße für Pfad A: €932,100 — bei Box-Schuld zu Beginn von €233,025 liegt der Beleihungsgrad bei 25% und übersteht einen Covid-artigen Drawdown ohne Margin Call.

Annahmen & Aufschlüsselung

Kaufnebenkosten (Berlin): €83,025 · 11.07%
Anzahlung + Kaufnebenkosten: €233,025
Hypothek (Anfangsstand): €600,000
Monatsrate: €2,925
Hypothek nach 10J: €453,909
Wohnungswert nach 10J: €914,246
Angenommene Depotgröße t=0: €932,100

Wie funktioniert der Vergleich?

Pfad A — Box-Spread

Box-Kredit deckt Anzahlung und Kaufnebenkosten. Depot bleibt voll investiert. Die Box rollt jährlich, Zinsen kapitalisieren. Wir rechnen den Box-Zins als reine Finanzierungskosten — etwaige Steuerverrechnung der Termingeschäftsverluste bleibt bewusst außen vor.

Pfad B — Verkauf

Genug ETF-Anteile verkaufen, damit netto Anzahlung und Kaufnebenkosten gedeckt sind. Auf den Gewinnanteil sofort 26,375% Abgeltungsteuer. Restdepot wächst weiter, bei Verkauf nach 10 Jahren erneut Abgeltungsteuer auf den verbleibenden Gewinn.

Pfad C — Alles cash

Genug ETF verkaufen, um den vollen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten zu decken — keine Hypothek, keine Box. Hoher Steuerschlag t=0, dafür keine Finanzierungskosten danach.